運営方法
協定は、地域の土地所有者等が基準をつくり、お互いに守っていくことを約束したものであることから、協定の運営は土地所有者等のみなさんが行っていくことになります。そのためには、協定参加者の代表によって建築協定運営委員会(任意組織)を設け、建築協定の運営にあたっていくことになります。
運営委員会の活動の具体例
- 建築協定区域内の建築計画について、建築協定の内容に適合しているかどうか審査すること(審査は客観的に判断するためにも、複数の役員で審査するとよいでしょう。)
- 建築協定に関する違反があった場合に指導することです。指導に従わなければ、裁判所へ提訴することもあります。
＊建築協定は建築主事による確認の対象とならないため、市長による是正命令の対象にはなりません。 - 建築協定がより効果的に機能するために、建築協定制度や規制内容について、協定区域内の方々の理解を深める活動を行うことです。
- この他にも、建築協定の更新作業などがあります。
建築協定区域内で建築する場合
協定区域内で建築行為を行う場合は、建築確認の前に、建築協定の内容に適合しているかについて、該当協定地区の建築協定運営委員会の承認が必要になります。
協定の効力と違反者への措置
協定の違反者が出た場合は・・・・・
建築協定は、特定行政庁の認可の公告があった日以後に新たに土地の所有者等となった者に対しても効力が及ぶこととされており、協定の安定性が担保されています。しかし、この協定は、土地所有者等の合意に基づく私法的契約という性格を持ち、公法上の権利制限ではないため、協定で定められた建築物に関する基準は建築確認を行う建築主事の確認の対象とはならず、これの違反があっても特定行政庁による違反是正の対象とはなりません。
そこで、協定違反者に対しては
- 運営委員会から違反工事の停止や是正するための必要な措置を請求する。
- 協定違反者が是正の請求に従わない場合、裁判所に提訴する。
などの措置が必要です。
建築協定問答
Q.建築協定には、誰でも参加できるのですか?
A.建築協定に参加できるのは、協定の区域内の土地の所有者及び借地権者(法律では「土地の所有者等」といっています)です。ただ、借地権の目的となっている土地については、借地をしている人が参加すれば、土地の所有者は参加しないこともできます。土地又は借地権が共有である場合は、共有者あわせて1人の参加者として扱われるので、持分をあわせて過半となるだけの人々の希望により参加することができます。借地権者は建物を建てる権限がないので、原則として参加者としていませんが、協定の内容が建物の使用に及ぶ場合には参加者となります。区域内の土地に抵当権だけを持っている人は参加できませんし、道路、公園などの所有者である市や県が参加することもありません。
Q.建築協定に違反した場合には、どのように取り扱いますか?
A.建築協定は、私人が自主的に規制を行うことを目的として締結するものですから、建築協定の違反行為があった場合の措置について、建築協定書に定めておかなければなりません。通常は建築協定で、委員長が運営委員会の決定に基づいて、違反者に対して違反に係る工事の施工停止や是正のための措置をとることを請求し、その請求が履行されない場合に、裁判所へ提訴することができることを定めています。
Q.建築協定を結んでおくと、後になって都合で家や土地を売るとき、不利になりませんか?
A.建築協定付きの住宅地は、一般に良好な住環境を備えた住宅地と評価されますから、不利になるどころか、かえって良好な住環境をもとめる人たちから喜ばれます。
