開発許可制度

都市計画法（以下「法」と略記します。）に基づく開発許可制度は、都市計画区域を計画的に市街化を促進する市街化区域と、原則として市街化を抑制すべき市街化調整区域に区域区分し無秩序な市街化を防止すること、造成工事等において必要な公共施設の整備や技術水準を義務づけることで良好かつ安全な市街地の形成を図ることを目的としています。

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お知らせ（市街化調整区域における土地利用について）
開発行為について
建築行為を伴わない造成等について
市街化調整区域内における土地利用について
市街化調整区域内の建築許可に関する基準について
事前協議及び許可申請様式

1．開発行為について

主として1）建築物の建築、2）第1種特定工作物（コンクリートプラントなど）、3）第2種特定工作物（1ha以上のゴルフコースなど）の建設を目的とした「土地の区画形質の変更（切土、盛土、道路築造など）」のことをいいます。

（1）規制対象規模

法第29条の規定により宮崎市内において開発行為を行う際には開発許可を受けなければなりません。（宮崎市においては宮崎市長が許可権者）

■規制対象となる開発行為（表-1）
区域名	許可が必要な規模
宮崎広域都市計画区域内旧宮崎市、旧佐土原町、旧高岡町、旧清武町	〔市街化区域〕1，000平方メートル以上〔市街化調整区域〕全ての開発行為
田野都市計画区域（旧田野町）	3，000平方メートル以上
都市計画区域外	10，000平方メートル以上（3，000平方メートル以上は届出が必要です

開発行為（宅地造成等）について※法第29条第1項及び第2項のただし書き規定により、次（表－2）の開発行為は許可が不要とされていますが、該当するかどうか判断の為の届出が必要となりますので、必ずお問い合わせください。

■法第29条第1項（表－2）
第1号	表－1記載の規模未満により許可が不要となるもの
第2号	農林水産業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営むものの居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの
第3号	図書館、公民館その他これらに類する公益上必要な建築物のうち政令で定める建築物の建築の用に供する目的で行うもの
第4～8号	都市計画法などの各種法令に基づく事業により施行される開発行為
第9号	公有水面埋立法による竣工認可告示前の開発行為
第10号	非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為
第11号	通常の管理行為、軽度な行為その他の行為で政令で定めるもの

要綱・様式等

開発許可の手引及び要綱、基準等は次のとおりです。

開発許可の手引（現在要綱改正に伴い、修正中）

様式集

要綱・基準等

（2）建築行為を伴わない造成等について

建築行為の有無に関らず、山林や田畑において盛土や切土工事を行う場合、その区域の面積が1,000平方メートル以上で、かつ盛土又は切土による高さが1メートル以上となるものは事前に「土砂埋立て等に関する届出」が必要となります。詳細につきましては、関連リンクをご参照下さい。

2．市街化調整区域における土地利用について

市街化調整区域は無秩序な市街化を抑制する区域として、開発行為や建築行為等が制限されています。法や条例によって土地や建築物の用途、人、業態等による基準が規定され、この基準に該当するものについてのみ許可ができることとされています。

お知らせ

都市計画法の改正に伴い審査基準等の改正を行い、令和4年4月1日から施行いたします。
(令和4年3月31日までに許可申請を受け付けたものにつきましては従前の基準で審査を行います）

（1）市街化調整区域内で許可を要する開発行為及び建築行為等

市街化調整区域における開発行為や建築行為等は、法第34条及び市条例、開発審査会付議基準に定められている要件に該当するものについて、法43条に基づく許可をしております。許可の要件に該当する建築物等は以下のとおりです。

なお、建築計画等に際し、許可基準に該当するかどうかの見込みの判断として、開発審査課へ事前協議（届出）が必要となりますので、必ずお問い合わせください。

市街化調整区域における建築行為ついて[概要説明]（250KB PDF)

既存集落図についてはこちらをご覧ください。
既存集落図について

※市街化調整区域内の建築物は、売買や贈与等による「所有者の変更等」を行う際、新たに許可を要する場合があります。必ず開発審査課へお問い合わせください。

■法第34条（表－4）
第1号（その1）	市街化調整区域に居住している者の利用に供する公益上必要な建築物
第1号（その2）	市街化調整区域に居住している者の日常生活のために必要な店舗等
第2号	鉱物資源、観光資源、その他の資源の利用上必要なもの
第3号	温度、湿度、空気等について特別の条件を必要とする事業の施設（政令未制定のため該当なし）
第4号	農林水産物の処理等の施設
第5号	特定農山村地域の農林業等活性化事業（宮崎市は該当なし）
第6号	中小企業振興のための施設
第7号	既存工場と密接な関連を有する事業場
第8号	火薬庫
第8号の2	開発行為を行うのに適当でない区域内に存する建築物等に代わる建築物等の建築等の目的で行う開発行為
第9号	沿道施設と火薬類製造所
第10号	地区計画又は集落地区計画区域内の建築物
第11号	市街化区域に隣接し、又は近接する地域で条例で指定する区域内の建築物（条例は未制定のため該当なし）
第12号	条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの（表－5）
第13号	既存の権利の行使に係る建築物
第14号	市長があらかじめ開発審査会の議を経た建築物（表－6）

■法第34条第12号の規定による市条例（表－5）
（宮崎市都市計画法に規定する開発許可等の基準に関する条例）
第1号	分家住宅
第2号	既存集落内の分家住宅
第3号	収用事業の施行に伴う建築
第4号	社寺、仏閣及び納骨堂等
第5号	研究施設
第6号	事業所の従業員住宅・寮等
第7号	土地区画整理事業の施行された土地の区域内における建築物等
第8号	自己用住宅（区域区分日前から所有している土地に建築する場合）
第9号	既存集落内の自己用住宅（既存集落又はその周辺に都市計画法上適法に相当期間居住している場合）
第10号	地区集会所等
第11号	既存建築物の建替え等
第12号	災害危険区域等に存する建築物の移転
第13号	区域区分日前から宅地である土地における建築
第14号	市街化調整区域決定に伴う経過的措置
第15号	既存の権利の未届に係る特別措置
第16号	既存の権利の未行使に係る救済措置
第17号	既存の権利の行使により建築された建築物の所有権移転後の建替え等
第18号	市街化調整区域に居住する者等が営む小規模な事業所等
第19号	露天の資材置場等に最低限度必要な管理施設等
第20号	都市計画法に基づく許可等により建築された住宅の用途変更

■法第34条第14号の規定による市開発審査会付議基準（表－6）
第1号	運動・レジャー等の施設を構成する建築物
第2号	削除→条例第3条第18号へ移行
第3号	地域振興のための技術先端型工場等
第4号	物流結節点等周辺における流通業務施設
第5号	介護保険法が適用される有料老人ホーム
第6号	介護保険法が適用される介護老人保健施設
第7号	都市計画法に基づく許可等により建築等が行われた後、相当期間適正に利用された建築物等のやむを得ない事情による用途変更
第8号	（削除）→条例第3条第19号へ移行
第9号	産業廃棄物の中間処理施設及び最終処分場に設けられる管理施設等
第10号	市街化調整区域に存する病院のやむを得ない事由による移転改築
その他

■市街化調整区域内の建築許可に関する基準について

宮崎市市街化区域内の立地に関する審査基準及び開発審査会付議基準、取扱要領は次のとおりです。

ダウンロード

（2）法43条の許可を要しない建築物

市街化調整区域内において、農家住宅や農業用倉庫、仮設建築物等の建築については「許可不要」となります。「許可不要」となる建築物等は次のとおりですが、建築計画に際しては、必ず開発審査課へ事前協議（届出）が必要となります。

◆許可を要しない建築物等（表－7）
法29条1項2号	農林水産業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営むものの居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの
法29条1項3号	図書館、公民館その他これらに類する公益上必要な建築物のうち政令で定める建築物の建築の用に供する目的で行うもの
法43条1項1号	都市計画事業の施行として行う建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設
法43条1項2号	非常災害のために必要な応急措置として行う建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設
法43条1項3号	仮設建築物の建築
法43条1項4号	法29条1項9号に掲げる開発行為、その他の政令で定める開発行為が行われた土地の区域内において行う建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設
法43条1項5号	通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの