従来型の賃貸借契約は、「正当事由」がある場合でなければ、賃貸人(貸主)から契約の更新拒絶や解約の申し入れができないこととされてきました。

これに対し、契約で定めた期間が満了することにより、更新されることなく、確定的に賃貸借が終了する賃貸借制度のことを定期借地・借家制度といいます。

定期借地制度について

定期借地制度とは、平成4年8月に施行された「借地借家法」に基づき新たに制度化されたもので、従来の借地権と異なり、当初定められた契約期間で借地関係が終了しその後の更新はありません。

この制度によると、土地所有者は従来に比べ、安心して土地を貸すことができ、借り主は、従来より少ない負担で良質な住宅を持つことができますので、土地の賃借が円滑に行われることが期待されます。

定期借地権の種類

定期借地権のメリット

定期借家制度について

定期借家制度とは、平成12年3月に施行された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」や、借地借家法の一部改正により創設された定期・建物賃貸借制度です。

従来からある借家契約では、正当の事由がない限り賃貸人からの更新拒絶はできないこととなっていましたが、定期借家契約では、契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に借家契約が終了します。

なお、従来型の賃貸借契約と定期賃貸住宅契約は併存しますので、新規契約時に、賃貸人および賃借人の意思により、いずれかの契約を選択することになります。

定期借家制度のポイント

• 定期借家契約は、必ず公正証書などの書面によって契約をしなければなりません。
• 賃貸人は、賃借人に「この賃貸借は更新が無く、期間の満了により終了する」ことを、契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければなりません。(もし、その説明をしなければ、その契約は契約の更新がある従来型の借家契約となります。)
• 期間が1年以上の定期借家契約の場合、賃貸人は賃借人に対して期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に期間満了によって賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗することができません。
• 居住用の建物で床面積が200m2未満のものについては、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、賃借人は1ヶ月前に申し入れを行うことにより賃貸借の中途解約ができるということが法律上認められています。
• これより長い中途解約の申し入れ期間を特約で設けるなど、賃借人に不利な特約を結んでも無効になります。
• これ以外の建物については、契約書中に中途解約の特約があれば、その定めに従って、中途解約をすることができます。
• 平成12年3月1日より前に結ばれた賃貸借契約は、これまでどおり、正当の事由による更新拒絶・解約の制限のある借家契約として有効です。
• 平成12年3月1日より前に契約した居住用建物を引き続き賃貸借する場合は、定期借家契約に切り替えることはできません。

定期借家契約と従来型の借家契約の比較

参考資料

このほかの詳しい情報につきましては、以下の国土交通省のホームページをご覧ください。

• 定期借家制度の概要

• 定期借家権に関するQ＆A

• 定期借家権に関するQ&A PART2